Aina kun myyntiin ilmestyy kohde, jonka neliöhinta hipoo kahtatuhatta tuhatta, somessa toistuu sama kommenttiryöppy: ”Ei voi olla noin kallista.”
Mutta voi se olla – ja toisinaan pitäisi jopa olla enemmän.
Pyysimme arvokohteiden välittäjää, Strand Properties -kiinteistönvälityksen Manna Satulia, avaamaan, mitkä tekijät oikeasti määrittävät hinnan ja missä kohtaa yleinen mielipide menee metsään.
Aikansa ennätys
Satuli tietää mistä puhuu.
Hän on myynyt kaikkein kovimman neliöhinnan Suomessa koskaan myydyistä käytetyistä asunnoista: lähes 22 000 euroa neliöltä, 194 neliön asunto Helsingin Kaivopuistosta meren rannalta vuonna 2021.
LUE LISÄÄ: Helsingin nolo kaupunginosa on nyt kuumin ja kaikki haluavat sinne
Suomen kallein asunto maksaa lähes 24 000 euroa neliöltä
Suomen kalleimpien asuntojen neliöhinnat eivät synny tyhjästä eivätkä mielikuvituksen perusteella.
Juuri nyt Suomen kalleimman neliön hintapyynti on yli 23 000 euroa neliöltä, kokonaishinnaltaan asunnon pyynti on liki kahdeksan miljoonaa euroa.
Kohde on listattuna Etuovessa.
Luku saa somessa ihmiset raivostumaan.
Satulin mukaan raivo voi kertoa enemmän vertailijan tietämättömyydestä kuin asunnon hinnoittelusta.
Sijainti on vasta lähtökohta – mikrosijainti ratkaisee
Satulin mukaan vastaus tiivistyy yhteen asiaan: sijaintiin.
Mutta ei aivan siihen, mitä useimmat tarkoittavat sillä sanalla.
”Sijainti, mikrosijainti, taloyhtiön tyyli, taloyhtiön ja asunnon kunto, näkymät, ulkotilat ja äänet”, Satuli luettelee Citylle.
Mikrosijainti tarkoittaa taloyhtiön sisäistä asemaa: kerros, ilmansuunta, sijoitus pihaa kohti, naapuriovet ja äänimaisema ratkaisevat enemmän kuin moni uskoo.
Kaksi asuntoa samassa talossa voi erota hinnaltaan kymmenillä tuhansilla euroilla pelkästään näiden tekijöiden perusteella.
Tyylillä on lisäksi iso merkitys.
Jugendin ja uusrenessanssin talot ovat Suomessa jatkuvasti hintapyramidin huipulla, eikä se ole sattumaa.
Suurin harhaluulo: Samalla alueella sai juuri eri hintaan
Vertailu somessa menee lähes aina pieleen, koska kohteita verrataan vain pintapuolisesti toisiinsa.
Satulin mukaan oikeasti vertailukelpoisia ovat vain saman tyylisten, saman alueen ja saman kuntoluokan kohteet.
”Täysin saneeratuissa kohteissa on taloyhtiön tekniikka täysin uutta. Hintoja ei voi verrata vain remontoituun asuntoon”, Satuli sanoo.
Kun talossa on uusittu putket, sähköt, julkisivu ja katto, hinta heijastaa myös sitä, että ostajan ei tarvitse maksaa tulevista remonteista vuosikausiin.
Se on konkreettinen rahallinen hyöty, joka ei näy neliöhinnassa ensi silmäyksellä, mutta vaikuttaa kokonaiskustannukseen merkittävästi.
Brändi on tv-tasoa – realiteetit määräävät hinnan
Puhe brändistä ja mielikuvasta luksusasuntojen yhteydessä on Satulin mukaan tosi-tv-tasoa.
Hinnan takana on lähinnä realiteetteja.
”Uustuotanto ei myy edelleenkään kovin hyvin, eivätkä rakennusliikkeet tee suuria voittoja. Tontit hyvillä paikoilla ovat tosi kalliita”, Satuli sanoo.
Eli arvokohteen hinnasta valtaosa on rakennuskustannuksia, tonttia ja kunnostusta – ei brändiä.
Tämä on tieto, joka puuttuu lähes jokaisesta somekommentista.
Outo tekijä, joka oikeasti muuttaa hintaa
Tämä yllättää lähes aina: porraskäytävä ja ulko-ovet vaikuttavat asunnon hintaan enemmän kuin moni arvaa.
”Sekä asunnon ulko-ovi että kadulla oleva ulko-ovi”, Satuli lataa.
Tunnelma alkaa hetkestä, jolloin ostaja astuu sisään katuovesta.
Porraskäytävä koetaan ennen asuntoa, ja se vaikuttaa suoraan siihen, mitä asunnosta ollaan valmiita maksamaan.
Kyse on psykologiasta, mutta sen vaikutus lopulliseen kauppahintaan on hyvin konkreettinen.
Voiko korkea neliöhinta olla halpa?
Voi.
Satuli tunnistaa tilanteet, joissa hinta näyttää somessa absurdilta mutta edustaa todellisuudessa alihintaa.
”Jos olisi pitänyt todellisuudessa oikein hinnoiteltuna olla vieläkin korkeampi”, hän toteaa.
Tällaisia ovat erityisesti uniikit kohteet, joita ei voi hinnoitella vakiokaavalla, koska niitä ei ole olemassa kuin yksi.
”Näitä uniikkeja kohteita ei voi oikein hinnoitella näkemättä, koska vau-vaikutelma vaikuttaa hintaan”, Satuli sanoo.
Seuraavalla kerralla kun feedissäsi vilahtaa kohde, jonka neliöhinta saa hengästymään, kysy itseltäsi: tunnetko taloyhtiön tyylin, sen kunnon, asunnon mikrosijainnin, näkymät ja sen ulko-oven?
Jos vastaus on ei, kohteen hinta ei ehkä olekaan se, mikä tässä on epätavallista.
LUE LISÄÄ: Suomen kallein kohde: Helsingissä tuli talo myyntiin, hintapyyntö 12 miljoonaa euroa – katso kuvat
